Définition
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi ALUR) a été publiée au Journal officiel du mercredi 26 mars 2014 (loi ALUR n°2014-366, JO du 26).
Mise en place par Cécile Duflot cette loi a pour objectifs de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».
Les Principales Mesures
1 - Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires et faciliter l’accès au logement
Les objectifs : • Informer les locataires qu’ils peuvent vérifier les pièces justificatives relatives aux charges locatives, elles restent disponibles pendant 6 mois • Inciter les locataires à laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, une réduction de loyer proportionnelle devant être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours • Limiter les justificatifs pour un locataire • Créer un formulaire type pour bail et état des lieux • Mettre en place un loyer médian de référence par zone et encadrer les loyers • Uniformiser la location vide et meublé • Revoir les délais de prescription (ce délai passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; par contre, pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an). Mesures prévues pour les contrats signés à partir du 27 mars 2014 : • Congés : si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé ; si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pouvant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien. • Dépôt de garantie : le délai de restitution passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer - hors charge - par mois de retard. • Colocation : création d’un contrat type pour les colocations, les règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme.
A noter : Depuis des années, l’absence de régulation a favorisé la hausse de plus en plus importante
des prix des logements, et l’asymétrie entre l’offre et la demande n’a cessé de se creuser. Par
l’encadrement des loyers, la loi prévoit de limiter leur niveau et de contenir leur progression. Une
réforme importante concerne directement la fixation des loyers et l’application du loyer médian de
référence, dont le montant sera fixé sur décret chaque année par le préfet, et qui sera majoré ou minoré de 20 %. A la différence du loyer moyen, la stabilité du loyer médian de référence permettra de contenir efficacement la progression des prix des logements. Seront particulièrement concernées, les zones où il existe un déséquilibre important
2 - La Garantie Universelle des Loyers (GUL)
La Garantie universelle des loyers (« Gul »), dispositif ambitieux prévu par la loi « Alur » de mars 2014, ne verra jamais le jour. En effet, pour le ministère en charge du logement, le dispositif de la GUL « est apparu relativement coûteux et complexe à mettre en place, alors que les besoins pour les jeunes ménages et les personnes en situation précaire ou en situation de mobilité sont immédiats ».
Toutefois, pour « répondre rapidement aux besoins de ceux qui en ont le plus besoin », un nouveau
dispositif de sécurisation des loyers impayés existe depuis le 20 janvier 2016 ; son nom :
VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi). Il est financé et géré par Action Logement (l’ex « 1%
logement). VISALE remplace donc à la fois la GRL, disparue fin 2015 et la GUL, mort-née. Sont
concernées les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire, situées en
France métropolitaine ainsi que dans les départements et régions d'outre-mer, dont le loyer (charges
comprises) ne dépasse pas 1.500 €/mois à Paris intra-muros et 1.300 €/mois dans le reste de la
France.
3 - Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier
Les objectifs :
• Rendre plus compétent les professionnels de l’immobilier pour augmenter la confiance envers les
futurs acquéreurs
• Encadrer davantage la profession en délimitant clairement les différentes activités immobilières
Les mesures :
• Obligation pour tout professionnel d’avoir recours à une responsabilité civile professionnelle
• Création d’une sanction pénale en cas d’exercice de la profession alors que la personne comportait
une interdiction
• Création d’une sanction administrative en cas de mise en location par un professionnel d’un bien
immobilier jugé comme inhabitable.
A noter : Autrefois, les coûts de logements étaient largement alourdis par de nombreux frais, y compris ceux des agents immobiliers. Pour éviter cela, la loi ALUR vise la transparence par rapport aux frais payés aux intermédiaires en mettant en place une véritable régulation des professions immobilières. Dorénavant les frais de mise en location incomberont en totalité au bailleur, à l’exception des frais de réalisation de l’état des lieux et de la rédaction du bail, qui seront partagés entre les deux parties. Pour éviter les anomalies, ces frais seront eux-mêmes plafonnés par décret pour plus de transparence par rapport aux coûts réels. En effet, les honoraires actuellement pratiqués par les agences immobilières se basent généralement sur le montant du loyer et non sur des prestations de service. Ces pratiques creusent encore plus les écarts dans les zones où la demande excède largement l’offre, et contribuent à favoriser une politique d’offre au plus offrant pour la plupart des cas.
4 - Améliorer la prévention des expulsions
Les objectifs :
• Traiter les impayés le plus en amont possible,
• Renforcer le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des
expulsions locatives
• Faire respecter la trêve hivernale des expulsions locatives (du 1er novembre au 31 mars).
5 - Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif
L’habitat participatif est un regroupement de ménage mutualisant leurs ressources pour concevoir,
réaliser et financer ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif.
6 - Les mesures de prévention pour lutter contre l’habitat indigne
Les objectifs :
• Inciter des bailleurs à réhabiliter leurs logements. Une sanction sera donc appliquée à l’encontre des
propriétaires négligents. Certaines pratiques dégradantes sont en effet acceptées par les locataires
qui n’osent pas se plaindre : les appartements sont divisés, sur-occupés et insalubres tout en étant
loués à des prix élevés.
• Empêcher de tels abus, en condamnant les bailleurs indélicats à l’interdiction d’acheter des biens
immobiliers pendant 5 ans en leur nom propre ou sous couvert d’une société intermédiaire
• Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil
Les mesures :
Création de conditions permettant aux établissements publics de coopération intercommunale de devenir des acteurs uniques de la lutte contre l’habitat indigne en donnant à leurs présidents les prérogatives en matière de police spéciales du logement, détenues d’une part par les maires des communes membres et d’autre part par le préfet.
7 - Redresser les copropriétés dégradées
Abaisser le seuil de mise en place des démarches administratives concernant l’impayé envers les
syndics de copropriété. Seuil de déclenchement passé de 25 % à 15 %.
8 - Réformer les procédures de demande d’un logement social pour plus d’efficacité et d’équité
Cette loi prévoit la réforme du système d’attribution :
• Les démarches pour la demande de logement seront simplifiées,
• Le demandeur bénéficiera du droit à l’information sur l’avancée de son dossier,
• La possibilité de l’utilisation d’internet lors du dépôt de dossier permettra le partage des informations
de manière efficace,
• L’accès libre aux dossiers et le partage des informations ont déjà été expérimentés dans certains
départements, à la demande des usagers.
9 - Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires
Les objectifs :
• Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins,
• Lutter contre l’étalement urbain,
• Favoriser les plans locaux d’urbanisme intercommunaux,
• Accompagner le développement de l’habitat léger.
Les mesures :
• Une réglementation sur les matériaux à utiliser sera mise en place auprès des constructeurs,
promoteur et constructeur,
• De nouvelles normes de construction sont nécessaires pour parvenir à un développement
écologique de l’urbanisme.
L'Approche Bancaire
Dorénavant les investisseurs doivent intégrer ces nouvelles règles d’encadrement des loyers dans le calcul de rentabilité d’un investissement immobilier. La banque doit également tenir compte de ces nouveaux paramètres pour analyser le risque lié à un investissement immobilier.
La loi ALUR exige qu’une dizaine de documents, en plus de ceux déjà exigés jusqu’alors, doivent être fournis à l’acheteur d’un lot en copropriété : carnet d’entretien de l’immeuble, diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux.
A noter : le délai de rétractation de 7 jours ne court pas à compter de la signature de l’avant-contrat mais de la communication de la totalité de ces annexes.
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