Lorsque vous faîtes une demande de prêt, la banque va récupérer tous les documents et justificatifs permettant d'apprécier votre situation. En effet, chaque élément de votre dossier va contribuer à la construction du taux.
Votre situation familiale
Plus vous êtes nombreux dans la foyer, plus le reste à vivre dont vous aurez besoin sera élevé.
Le reste à vivre est la part de vos revenus qu'il doit vous rester au minimum pour faire face aux dépenses courantes de votre foyer, une fois tous vos crédits déduits.
La norme de ce reste à vivre varie d'une banque à l'autre. Mais généralement on estime qu'il doit rester au moins un RSA par personne composant le foyer. Soit environ 500€ par personne. Exemple : pour un couple avec 3 enfants, le reste à vivre serait d'environ 2500€.
Votre âge
Votre âge va agir sur 2 éléments : le taux de votre assurance de prêt et sur la durée du prêt.
En effet, la loi impose un âge de fin de prêt immobilier maximum à 75 ans. Les prêts les plus longs commercialisés en ce moment sont de 25 ans. Ce qui signifie que jusqu'à vos 50 ans, vous pouvez demander un prêt sur 25 ans. Il faudra cependant prendre en compte la baisse de vos revenus lors du passage à la retraite.
Concernant le taux de l'assurance de prêt, il est évident que plus on avance dans l'âge, plus on a de risque qu'une maladie se déclare ou qu'un décès survienne. C'est pourquoi plus les années passent, plus le coût de l'assurance emprunteur est élevée.
Pour les jeunes de moins de 36 ans, certaines banques proposent des taux bas pour les attirer dans leur établissement.
Votre métier
En fonction de votre activité professionnelle, vous allez pouvoir bénéficier auprès de certaines banques d'avantages. Les fonctionnaires par exemple, du fait de la pérennité de leur emploi présentent pour la banque un risque moindre qu'un CDI de droit privé. Certaines professions libérales peuvent aussi sécuriser les banques.
Certains métiers peuvent aussi faire augmenter le taux de l'assurance emprunteur, notamment lorsqu'il y a des déplacements, des travaux en hauteur ou de manutention, ou pour les professions dites à risques (pompiers, policiers, militaires etc...)
La durée du prêt
La banque prend un risque sur la durée. Plus la durée est longue, plus il y a de risque d'impayés, donc le taux sera plus élevé. A noter : un prêt sur une durée plus courte va forcément faire augmenter votre mensualité. Si vous dépasser les 33% de mensualité hors assurance, votre prêt sera refusé. Il vaut mieux dans ce cas partir sur un prêt modulable sur 25 ans, en sachant qu'une fois par an, vous pouvez demander à augmenter votre mensualité (dans les limites légales bien sur) et par conséquent la durée se réduira automatiquement.
Votre situation immobilière actuelle
La banque va être attentive à ce que l'on appelle "le saut de charge", c'est à dire la différence entre votre loyer actuelle et le montant de votre future mensualité. Si le futur crédit est plus cher que votre loyer actuel, il va falloir prouver à la banque que vous êtes capable d'absorber tous les mois la différence.
A noter : Vous ne percevrez plus les APL en devenant propriétaire, depuis le 01 janvier 2018... Cette part sera elle aussi totalement à votre charge.
Le droit au PTZ et aux autres prêts réglementés
Là encore en fonction de votre situation personnelle et de vos revenus, mais aussi en fonction de la zone dans laquelle sera situé votre achat, vous pourrez ou non bénéficier de prêts réglementés comme le prêt à taux zéro, le Prêt Accession Sociale ou un Prêt Conventionné.
Le niveau de vos revenus
Plus le niveau annuel de vos revenus est élevé, moins la banque prend de risque à vous prêter. Vous aurez donc un meilleur taux si vous êtes dans les tranches de revenus élevés. Ces tranches varient d'une banque à l'autre mais en gros on distingue 4 tranches :
moins de 30 000€ net annuel (= 2500€ par mois)
de 30 à 46 000€ net annuel (= 3850€ par mois)
de 46 à 90 000€ net annuel (= 7500€ par mois)
plus de 90 000€ net annuel
Le taux peut aller jusqu'à être divisé par 2 entre la tranche 1 et la tranche 4.
Vos relevés de compte
La tenue de vos comptes doit être irréprochable sur les 3 mois qui précèdent la demande de prêt : pas de CB de jeux en ligne / tabac / FDJ / Winamax / Paypal etc... Tout doit être traçable pour la banque. Pas Avis à tiers détenteur, pas de rejets / impayés ou commission d'intervention. Vérifiez aussi que vous ne donnez pas une image d'acheteur compulsif avec plusieurs CB par jour chez aliexpress...
Si la banque pense qu'il y a un risque, le taux risque d'être revu à la hausse ou votre prêt pourrait même être refusé.
Votre épargne et votre apport
Pour la banque il est important que vous ayez de l'épargne. Cette épargne doit d'une part vous servir (en partie !) à financer les frais de notaire + les frais financiers liés au prêt (environ 12% du prix du bien) mais il doit aussi vous rester de l'épargne après projet ! Au moins 5000€. Cette épargne restante sert à rassurer la banque : en cas de coup dur, vous avez de quoi assumer les mensualités jusqu'au retour d'une situation plus confortable pour vous.
A noter : certaines banques réduisent encore le taux si vous apportez dans le projet 15% du prix du bien (en plus de tous les frais indiqués ci-dessus). Pour une maison de 250 000€, vous aurez 30 000€ de frais (notaire, banque, garantie et courtage le cas échéant), et vous pourrez avoir un taux plus avantageux si vous apporter en plus 37 500€ dans le projet. C'est a dire que la banque n'aura à financer que 85% du bien. Sans oublier qu'il doit vous rester de l'épargne après projet... Soit environ 72 000€ à avoir dispo... Si vous avez gagné au loto, pensez à moi XD
La démarche du banquier
Une fois tous ces éléments validés, et tous les justificatifs apportés, la banque vous contactera pour fixer un rdv, généralement sous 10 jours. Lors de ce rdv, vous allez ouvrir un compte bancaire dans la nouvelle banque. Puis le banquier lancera la souscription à l'assurance emprunteur. Votre dossier sera ensuite envoyé à l'organisme de caution avec lequel la banque travaille. En maximum 10 jours on a un retour : soit l'organisme accepte de se porter caution pour vous, soit il faudra envisager une hypothèque. Ce n'est qu'à ce moment là que votre dossier part à l'étude au "back office" chargé de revérifier tout votre dossier. Si tout est conforme, sous 6 semaines sont éditées les offres de prêts. Dès que vous en accusez réception, vous avez 10 jours pour en prendre connaissance. Le 11ème jour vous pouvez les signer si vous les acceptez. C'est à ce moment là que le RDV pour la signature de l'acte définitif est pris chez le notaire, qui vous envoie le décompte financier, document qui servira à demander le déblocage des fonds à la banque. Le notaire doit avoir reçu les fonds avant le rdv signature bien évidemment.
Un timing minutieux dans lequel aucune étape ne doit être sauté.