Définition
Le régime du crédit immobilier, réglementé par le Code de la consommation (art L313-1 et suivants), a fait l’objet d’évolutions dans le cadre de la transposition de la directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (directive MCD).
Pour mémoire, un cadre juridique harmonisé est institué à l’échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire, visant à garantir un niveau élevé de protection des consommateurs notamment dans les relations précontractuelles.
Dans le cadre du crédit immobilier, le Code de la consommation dans sa version antérieure définissait uniquement les notions d’acquéreur et de vendeur (CC : L.312-1 ancien).
Depuis le 1 juillet 2016, une série de 16 définitions, communes au crédit immobilier et au crédit à la consommation sont codifiées.
Entrée en vigueur
Au 1er juillet 2016 :
Champ d'application du crédit immobilier
L'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur
L'évaluation du bien immobilier
Le devoir de mise en garde
Le service de conseil
L'émission de l'offre de prêt
Le remboursement anticipé (pour les offres de prêts émises à compter du 01/07/2016)
Au 1er Octobre 2016 :
Les règles en matière de publicité
Les informations générales sur les crédits (FISE)
Explications adéquates envers l'emprunteur
Le Taux annuel effectif global Prêts libellés dans une devise autre que l'euro
Champs d'application
Immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte (L313-1 1°)
Sans changement par rapport au dispositif précédent, relèvent de la réglementation relative au crédit immobilier les prêts aux personnes physiques qui ont pour objet de financer l’acquisition, l’acquisition amélioration ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains destinés à la construction de tels immeubles.
À noter : les dispositions relatives au crédit immobilier concernent aussi les contrats de crédits
souscrits par des personnes morales de droit privé (associations non professionnelles, fondations,
syndicats), lorsque le crédit ne finance pas une activité professionnelle (CC : L.313.1.3°).
Crédits hypothécaires et crédits travaux (L313-1 2°)
Le régime du crédit immobilier concerne l’ensemble des crédits accordés aux emprunteurs personnes physiques, indépendamment de leur objet et de leur montant, dès lors qu’ils sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation (privilège de prêteur de deniers), ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation (nantissement de parts de société civile d’attribution).
S’ils concernent des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, les crédits garantis par un
établissement spécialisé qui se porte garant de l’emprunteur (cautionnement bancaire) sont soumis
à la réglementation relative au crédit immobilier.
À noter : En conséquence, depuis le 1 juillet 2016, tous les crédits finançant des dépenses, d’amélioration ou d’entretien relèvent du crédit à la consommation, quel qu’en soit le montant, sauf s’ils sont garantis par une hypothèque ou assimilé.
Les prêts pour des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble qui n’étaient pas liés à l’acquisition étaient soumis, depuis le 1er mai 2011, au régime du crédit immobilier s’ils dépassaient 75.000 €. En deçà, ils étaient soumis au régime du crédit à la consommation.
Attention : les catégories d’usure sont les mêmes que celles qui existaient avant la réforme ; les prêts
travaux d’un montant supérieur ou égal à 75.000 € restent dans la même catégorie (crédits
immobiliers) qu’avant la réforme. Les prêts travaux garantis ou non par une hypothèque d’un montant
inférieur ou égal à 75.000 € restent dans la catégorie d’usure des crédits à la consommation.
De même, les prêts travaux d’un montant de prêt inférieur ou égal à 75.000 euros ne sont pas
soumis à l’obligation de remise d’une fiche standardisée d’information (CC : L.313-10)
La Publicité ( de L313-3 à L313-5)
Depuis le 1er octobre 2016, les règles en la matière sont renforcées : toute publicité relative à un crédit immobilier doit préciser, dès lors qu’elle comporte un taux d’intérêt ou des éléments de chiffrage du coût du crédit, des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.
Ainsi, elle doit notamment comporter :
• le taux d’intérêt et sa nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux,
• le montant total du crédit et sa durée,
• le taux annuel effectif global du crédit,
• le montant total dû par l’emprunteur.
Ces informations doivent être données à l’aide d’un exemple représentatif.
Le montant total du crédit et la durée de remboursement choisis par le prêteur devront correspondre au
mieux aux caractéristiques du contrat de crédit dont il fait la publicité.
En cas de taux variable, l’exemple représentatif indique également si le taux d’intérêt est plafonné ou non. La publicité indique que l’exemple représentatif a valeur d’exemple. Il est présenté dans une taille de caractère au moins aussi importante que celle utilisée pour les autres informations.
Les informations générales (L313-6)
Depuis le 1er octobre 2016, les prêteurs ou, le cas échéant, les intermédiaires de crédit, tiennent à
disposition de manière permanente, sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique, des informations générales sur la gamme de crédits qu’ils proposent aux consommateurs.
Ces informations concernent notamment :
• les types de taux proposés et leur nature (fixe, variable ou révisable) ;
• les formes de sûreté possibles pour garantir le prêt, leur nature et leur fonctionnement ;
• un exemple représentatif du montant total du crédit, du coût total du crédit, du TAEG ;
• l’indication d’autres coûts éventuels supportés par l’emprunteur en lien avec le contrat de crédit
qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit ;
• les conditions de remboursement anticipé ;
• les services accessoires que l’emprunteur est obligé de souscrire pour obtenir le crédit ;
• le cas échéant, la nécessité de faire expertiser le bien concerné .
La fiche d'information standardisée européenne (L313-7)
Depuis le 1 octobre 2016, dans le cadre de l’information précontractuelle de l’emprunteur, le prêteur ou, le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, doit, au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit, communiquer à l’emprunteur, sous la forme d’une fiche d'informations standardisées européenne (FISE), les informations personnalisées.
Elle permet à l’emprunteur :
• de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
• d'évaluer leurs implications ;
• de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit.
La fiche est délivrée gratuitement. Elle est conforme à un modèle qui renseigne 15 points, relatifs
notamment au prêteur, aux caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé.
L'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur (de L313-16 à L313-18)
L’emprunteur est informé par le prêteur au stade précontractuel, de manière claire et simple, des
informations nécessaires à la conduite de l’évaluation de solvabilité et des délais dans lesquels celles- ci doivent être fournies.
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, doit être fondée sur les revenus de l’emprunteur, son
épargne et ses actifs, ses dépenses régulières, ses dettes et autres engagements financiers.
Lorsque le consommateur ne fournit pas les informations, le prêteur l’avertit qu’il ne peut évaluer sa
solvabilité et que, par conséquent, le prêt ne peut lui être accordé. Le professionnel conserve la trace de cet avertissement.
Dans le cadre de l’évaluation, le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements
pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé comme une augmentation possible
du taux.
Comme en matière de crédit à la consommation, le prêteur a l’obligation de consulter le fichier des
incidents de paiement (FICP).
Une fois le contrat de prêt conclu, le prêteur ne peut ni résilier, ni modifier le contrat de prêt au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l’hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur.
L'évaluation du bien immobilier (de L313-20 à L313-23)
Depuis le 1 juillet 2016, le prêteur qui procède ou qui fait procéder à l'évaluation (facultative) du bien immobilier à usage d'habitation financé à l'aide d’un crédit immobilier doit notamment veiller à ce que l’évaluateur respecte des conditions de compétences prévues à l’article R.312-0-9 du code de la
consommation et qu’il soit indépendant du processus de décision d’octroi du prêt, afin de fournir une
évaluation impartiale et objective.
L’évaluation donne lieu à un document d’expertise prenant en compte les facteurs juridiques,
économiques, techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur du bien immobilier.
Le coût de cette évaluation est, le cas échéant, intégré dans le taux annuel effectif global (TAEG).
À noter : l’art L313-12 du CC précise que le professionnel doit mettre en garde l’emprunteur contre
d’éventuels risques spécifiques induits par un contrat de prêt, du fait de sa situation financière.
Le devoir d'explications (L313-11)
Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit fournit gratuitement à l’emprunteur les informations adéquates lui permettant de déterminer si les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires (exemple : assurance) sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.
Ces informations comprennent notamment :
• les informations contenues dans la FSI;
• les principales caractéristiques du ou des crédits et des services accessoires proposés.
Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement
professionnel, le prêteur informe également l’emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l’emprunteur.
Le devoir de conseils (de L313-13 à L313-15)
Depuis le 1 juillet 2016, l’activité de conseil, distincte de l’octroi de crédit et de l’intermédiation, vise à orienter le particulier dans son choix de crédit. Le service de conseil proposé par l’établissement
préteur ou par l’intermédiaire de crédit consiste en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à la situation financière de l’emprunteur.
La domiciliation des revenus (L313-25)
Les offres de prêt doivent désormais indiquer si le crédit est subordonné à une condition de domiciliation.
Si tel est le cas, doit figurer dans l’offre la durée de domiciliation (maxi 10 ans), la nature de l’avantage accordé en contrepartie, le cas échéant, les frais d’ouverture et de tenue de compte sur lequel les salaires ou revenus sont domiciliés.
L'émission de l'offre de crédit (L313-34)
Depuis le 1 juillet 2016, l’offre de crédit n’a plus à être adressée obligatoirement par voie postale. Le prêteur peut formuler par écrit une offre adressée gratuitement sur papier ou sur un autre support durable. Elle est adressée à l'emprunteur ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.
Le délai de validité (30 jours) de l’offre de prêt et le délai de réflexion (10 jours) sont inchangés, de même que les neuf mentions obligatoires.
L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de la lettre faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu
entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur. Dans le cadre
d’une renégociation de prêt, le même formalisme est prévu (CC : L.313-39).
Le taux annuel effectif global (L311-1 7°)
À compter du 1 octobre 2016 (date d’émission de l’offre de crédit), la notion de taux annuel effectif global (TAEG) se substitue à la notion de taux effectif global (TEG). L’assiette du TAEG et son mode de calcul sont désormais communs au crédit à la consommation et au crédit immobilier.
Sont compris dans le TAEG l’ensemble des coûts supportés par le consommateur si le contrat de prêt va à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais , taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directes ou indirectes qui satisfont à des conditions cumulatives :
• l’emprunteur doit être tenu de les verser pour la conclusion du prêt ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ;
• ces frais doivent être connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou leur montant.
A noter : Ce taux est calculé selon la méthode actuarielle et non plus proportionnelle. Pour mémoire, les crédits à la consommation et les prêts d’épargne logement étaient déjà calculés selon cette méthode.
Les prêts à taux révisable (L313-46)
En cas de modification du taux débiteur, l’emprunteur en est informé par écrit, ou sur tout support durable, avant que la modification n’entre en vigueur. Cette information indique le montant des échéances après l’entrée en vigueur du nouveau taux débiteur ainsi que, le cas échéant, toute modification du nombre ou de la périodicité des échéances.
Lorsque la modification du taux débiteur résulte d’une variation du taux de référence, que ce nouveau taux est rendu public et que l’information relative au nouveau taux de référence est également disponible dans les locaux du prêteur, les parties peuvent prévoir contractuellement que cette information est communiquée périodiquement à l’emprunteur avec le montant des nouveaux paiements périodiques.
L’indice de référence doit être clair, accessible, objectif et vérifiable. Le prêteur doit conserver des
archives des indices utilisés pour calculer le taux débiteur.
Le remboursement anticipé (de L313-47 à L313-49)
Une obligation spécifique d’information est mise à la charge de l’établissement prêteur.
Le prêteur a l’obligation de communiquer, gratuitement, sur support papier ou sur un autre support
durable, à l’emprunteur qui demande un remboursement par anticipation, les informations nécessaires
(notamment le montant des indemnités) à l’examen de cette faculté.
A noter : Cette mesure de gratuité s’applique aux offres de prêt émises à compter du 1 juillet 2016.
Les regroupements de crédits (de L314-10 à L314-14)
L’opération de regroupement de crédits consiste à substituer un contrat de crédit unique à plusieurs contrats de crédit préexistants et présentant des caractéristiques différentes. Les contrats antérieurs font l’objet d’un remboursement anticipé.
Depuis le 1er juillet 2016, toute opération de regroupement de crédits garantie par une hypothèque ou assimilé est soumise, indépendamment de son objet, au régime du crédit immobilier. Les autres dispositions sont inchangées. Ainsi, en cas d’opération de regroupement de crédits mixtes (crédits à la consommation et crédits immobiliers), la part de crédit immobilier doit être supérieure à 60 % du montant total de l'opération de regroupement de crédits, pour relever du crédit immobilier. En deçà, ce sont les règles du crédit consommation qui s’appliquent.
Les sanctions
En remplacement des anciens articles du code de la consommation L.312-32 à L.312-35, le régime des sanctions (pénales et Civiles) fait l’objet des articles L.341-21 à L.341-51.
Dans le cadre des sanctions civiles, le nouveau régime prévoit deux niveaux de sanctions :
1. Les manquements jugés les plus graves (exemple : acceptation de l’offre de prêt sans date, prêt accordé sans remise de FISE, sans étude de solvabilité…) peuvent être sanctionnés par la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts, le juge conservant le pouvoir de moduler les effets de la sanction.
2. Pour d’autres manquements à la réglementation, la déchéance du droit aux intérêts demeure fixée par le juge mais dans la limite d’un montant qui ne peut excéder 30% des intérêts plafonnés à 30.000 € (absence d’explications adéquates, absence de mise en garde, non-respect des règles d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur).
Dans le cadre des sanctions pénales, des amendes (de 1.500 € à 300.000 €) sont prévues pour les manquements en matière de publicité, d’informations générales, d’absence de mise en garde, d’absence d’étude de solvabilité, de versement avant l’acceptation de l’offre de prêt …
L'approche Bancaire
La Directive européenne sur le crédit immobilier ambitionne de rationaliser le marché du crédit immobilier dans l’ensemble des pays européens. L’objectif est de construire un marché intérieur du crédit hypothécaire plus sûr, mieux contrôlé et donc, in fine, plus efficace, en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les banques et en permettant aux consommateurs d’être mieux informés.
Pour ce faire, la MCD vise à encadrer les trois acteurs du marché immobilier :
• Les emprunteurs
• Les prêteurs
• Les intermédiaires
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