Définition
Une ordonnance du 25 mars 2016 vient modifier la réglementation du crédit immobilier. Codifiés désormais dans les articles L 313-1 à 64, les dispositions liées à ce type de financement s’appliquent aux contrats de crédit destinés à financer les opérations suivantes : les immeubles à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (y compris les dépenses relatives à leur construction), l’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés ci-avant, et fait nouveau aux contrats de crédit garantis par une hypothèque (ou garantie comparable) sur un bien immobilier à usage d’habitation.
Champ d'application
La réglementation sur le crédit immobilier s’applique aux prêts qui sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer certaines opérations (article L. 313-1 et suivants du Code de la consommation depuis la réforme de 2016).
Les opérations concernées sont :
Acquisition en propriété ou en jouissance d’un immeuble.
Souscription ou achat de parts ou d’actions de société donnant vocation à attribution d’immeuble en propriété ou en jouissance.
Les dépenses relatives à des travaux réalisés sur des immeubles si le financement est couvert par une garantie hypothécaire.
L’achat de terrains destinés à la construction d’immeubles, y compris la construction d’immeubles.
Elles doivent donc concerner des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Les opérations ayant un caractère exclusivement professionnel sortent du champ, la loi ne prévoyant pas de les protéger.
A Noter : La location-vente et la location avec promesse de vente sont également visées par cette loi.
Les grandes étapes de la mise en place du dossier
Simulations et étude de faisabilité du projet par un courtier ou un banquier.
Jour J : signature du compromis (soumis au délai de rétractation de 10 jours)
Montage et envoi du dossier de prêt en banque.
J+10 : accord de l'assurance emprunteur, réponse de la caution puis envoi au back office de la banque.
J+55 : Réception des offres de prêts.
J+65 :
Signature des offres de prêts
levée des conditions suspensives (liée au prêt, au permis de construire etc...)
Fixation de la date de signature définitive au plus tôt 8 jours après la réception de la convocation acquéreur avec décompte financier
Envoi du décompte financier à la banque
J+70 : Déblocage des fonds par la banque vers le compte du notaire
A partir de J+75 : Signature de l'acte définitif, Obtention des clés du bien.
Votre première mensualité est prélevée le mois suivant (voir votre tableau d'amortissement définitif)
Ces délais sont bien sur indicatif et peuvent varier d'un dossier à l'autre. Ce sont des délais maximum.
Zoom sur le dossier de diagnostics techniques
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostics techniques, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
L'ensemble de ces 7 diagnostics relevant jusqu'ici de textes législatifs et réglementaires épars sont désormais regroupés.
Voici la durée de validité :
Le mesurage : illimité
Termites : 6 mois
Risques Naturels et technologiques ; 6 mois
Amiante : illimité si négatif
Exposition au plomb : Un an si plomb, illimité si négatif
Gaz : 3 ans
Electricité : 3 ans
Performances énergétiques : 10 ans
Assainissement collectif : non défini
Les frais de notaire
Il s'agit des sommes versées par l’acheteur au notaire lors de la conclusion d'un acte notarié.
Ces sommes se répartissent entre les droits et taxes reversés au trésor, les débours et la rémunération du notaire (émoluments et honoraires), pour un total d'environ 8% du prix du bien (ancien).
Les émoluments correspondent en général à des frais tarifés (le barème est commun à tous les notaires, ils sont tenus de l’appliquer), alors que le terme « honoraires » est plutôt réservé aux interventions dont le prix est fixé librement.
La rémunération du notaire : Elle permet de payer le notaire et ses collaborateurs. Les tarifs des émoluments sont fixés de manière fixe ou proportionnelle selon le type de prestation (émoluments d’actes, de formalités, de négociation, de transactions). Les honoraires concernent les actes, prestations et consultations pour lesquels le notaire n'agit pas en tant qu'officier ministériel. Elles sont libres.
Les droits du trésor : Le notaire est le collecteur de ces droits. Ils se composent essentiellement :
des droits d’enregistrement, de la TVA, de la taxe de publicité foncière. Leur montant total diffère selon qu’il s’agisse de l’achat d’un logement ancien, neuf ou de l’achat d’un terrain à bâtir.
Les débours : Ce sont les sommes que le notaire paye pour le compte de l’acheteur. Elles servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût de différents documents (cadastre, état
hypothécaire). Constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’étude qui sont nécessaires pour la réalisation d’une affaire (cadastre, état hypothécaire,…)
Quelle que soit la démarche effectuée auprès du notaire, il est préférable de lui demander un devis écrit détaillé du montant des frais à régler ou un état prévisionnel du coût de l'opération. Montant qui sera utile dans le cadre d’un prêt immobilier pour le banquier pour établir le plan de financement.
A Noter : Lorsque deux notaires interviennent dans un même dossier, les émoluments sont partagés entre les deux notaires.
Zoom sur les frais de garantie réelle
Lors de la mise en place d’un prêt immobilier assortit d’une garantie réelle (Hypothèque), les frais de notaire cités plus haut se trouvent augmentés d’environ 1,5 % du montant du prêt pour inscription de ladite garantie. Augmentation au titre de la contribution à la sécurité immobilière (prélevée par la Direction Générale des Finances Publiques et non plus la Conservation des Hypothèques depuis le 01/01/2013).
Par exemple :
Prêt sans hypothèque :
Montant du prêt : 100 000€
Frais de Notaire : 100 000€ x8% = 8 000€
Cout total du projet = 108 000€
Prêt avec hypothèque :
Montant du prêt : 100 000€
Frais de Notaire : 100 000€ x8% = 8 000€
Frais d'hypothèque : 100 000€ x1.5% = 1500€
Cout total du projet = 109 500€
A noter :
*que l’inscription d’un PPD (autre garantie réelle) coute environ 0,80 % du montant du prêt (et non 1,50 %) car il n’y a pas de taxe de publicité foncière (taux : 0,715%).
* qu’en cas de revente d’un bien immobilier grevé d’une garantie hypothécaire, il faut préalablement procéder à une mainlevée d’hypothèque, dont le coût est de l’ordre de 0.65% du montant du prêt initial
L'approche bancaire :
Le courtier et le banquier centralisent les interventions du notaire, de l’agent immobilier s’il y a lieu, du service d’urbanisme de la mairie (pour le dépôt du permis de construire par exemple), de l’assureur pour l’assurance emprunteur éventuellement et tout autre intervenant selon le type de dossier.
A Noter : A compter du 1er juillet 2016, les prêts aux particuliers relevant aussi de la réglementation sur le crédit immobilier sont :
• Tous les contrats de crédits consentis à des consommateurs et garantis par une hypothèque ou une sûreté équivalente, quels que soient leur montant ou l’objet de l’opération financée.
• Tous les prêts, quel qu’en soit le montant, destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien si une garantie hypothécaire ou une sûreté équivalente a été prise.
• Les opérations de regroupement de crédits comprenant un crédit immobilier dont la part relative dépasse 60% du montant total de l’opération de regroupement de crédit ou, si la part est inférieure, seulement si le crédit est couvert par une hypothèque ou une sûreté équivalente.
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