Tout d'abord, il est important de définir la notion Sans Apport.
Si pour vous cela signifie avoir 100€ sur son livret, pour les banques, cela signifie que le prix du bien doit être emprunté en totalité, et vous apportez seulement les frais annexes : frais de notaire, frais de banque, frais de garantie et frais de courtage si vous passez par un courtier. La différence est quand même non négligeable !
Il faut ensuite faire la différence entre Apport et Epargne.
L'épargne, c'est la totalité de l'argent que vous avez réussi à mettre de coté : Livrets, plans, assurance-vie, épargne salariale, etc... L'apport, c'est la part d'épargne que l'on va mettre dans le projet. Attention, il faudra obligatoirement conserver de l'épargne après projet, afin de montrer à la banque qu'en cas de coup dur, on pourra quand même payer les mensualités.
Le prêt à 110%, c'est quoi ?
Quand la banque doit financer le bien + les frais de notaire, on parle de prêt à 110%. Ces prêts restent rares, très peu de banques (pour ne pas dire qu'une seule, sous conditions limitatives) acceptent aujourd'hui de financer un bien au delà de sa valeur. C'est aussi pour cette même raison que le montant des travaux empruntable ne doit pas excéder 25% du prix du bien. Certains frais sont toujours non-finançables et il vous faudra les payer par vous même : les frais de banque, les frais de garantie et les frais de courtage. Ces frais représentent environ 3 à 4% du prix du bien. Ces frais ne sont jamais pris en compte par les banques. Donc même si on vous dit "bien sur qu'on peut faire un prêt sans apport!" souvenez-vous qu'on ne vous parle pas de ses frais annexes, ni des frais de notaires, mais seulement de l'apport sur le prix du bien. Facile de jouer sur les mots pour tromper la galerie hein ?
L'apport = une sécurité pour la banque
En dehors des frais de notaire et des frais financiers, si votre apport couvre une partie du prix du bien, c'est sécurisant pour la banque. En effet, en cas d'impayé et de saisie/revente du bien, la banque récupérera de manière certaine, le montant du prêt qu'elle vous a accordé. Si elle vous a surfinancé, elle perdra la différence. De plus, vous renvoyez à la banque une image d'épargnant, c'est à dire que vous êtes fourmi et non cigale, vous savez gérer votre budget et avez réussi à vous constituer un pécule. Vous n'êtes pas quelqu'un de dépensier. Elle accèdera plus facilement à votre demande.
Quand vous demandez un prêt immobilier, la banque attend donc de vous que vous ayez en épargne : Les frais de notaire (8%), les frais de banque (1%), les frais de garantie (1,5%), les frais de courtage (1%). Soit environ 12% du prix du bien. Sachez qu'elle va aussi attendre de vous qu'il vous reste de l'"épargne après projet", c'est à dire une somme minimale qui vous permettra de faire face en cas de coup dur. Comptez 5000€ au minimum. Gardez à l'esprit qu'en cas d'arrêt de travail, il y a une franchise de 90 jours avant que l'assurance emprunteur ne prenne en charge la mensualité, il vous faudra donc payer les mensualités pendant ces 3 mois là, en ne percevant plus assez de revenus... Cette épargne après projet est donc un filet de sécurité contre les impayés.
Bon à savoir : Les primes ou prêt Action Logement (ancien 1% patronal), sont considérés comme de l'apport par les banques. Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous y avez droit.
Un prêt sans apport est plus facile pour un investissement locatif
Oui mais ! Pas folle la guêpe ! Vous ne pouvez emprunter pour un investissement locatif que si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale (sauf cas très exceptionnel dans les grandes villes où il est impossible d'acheter une acheter une résidence principale), car en cas de saisie du patrimoine, le surfinancement d'un bien, est compensé par les remboursements déjà effectué sur un autre ! Un prêt pour un investissement locatif peut avoir une durée maximale de 20 ans. A noter : Si vous voulez vous constituer un parc de biens pour devenir rentier ou pour votre retraite, sachez que les banques n'acceptent pas qu'il y aie plus de 3 prêts en cours. Les demandes de prêts en SCI ne sont pas appréciées des banques qui les refusent systématiquement. Un Prêt en SCI est un prêt professionnel.
Un prêt sans apport pour acheter un commerce/ un local commercial / un local professionnel
Oubliez ! Nous sommes dans le cadre des prêts professionnels, avec des conditions très particulières : maxi sur 20 ans, voire sur 15 ans pour certains secteurs d'activité, des taux autour des 2,5% et surtout l'impératif : avoir au moins 20% de liquidités permettant de payer tous les frais + une partie du prix du bien.
Un taux plus élevé pour un prêt sans apport
Le taux correspond au risque que la banque considère qu'elle prend. Plus la banque prend de risques (durée 25 ans, revenus annuels <35000€, apport inférieur à 10% du prix du bien etc...), plus le taux est élevé. Moins la banque a de risques (durée courte, revenus annuels >90 000€, apport supérieur à 10% du prix du bien, Fonctionnaires, etc...), plus le taux est bas.
Rappel : Dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis, il vous faudra verser un acompte au Notaire. Généralement cette somme est d'au moins 5% du prix du bien. Mais le montant de cet acompte est libre et peut-être négocié, par exemple 1500€ : 1000€ d'acompte sur le bien + 500€ d'avance sur les frais de notaire.
En Conclusion :
L'accès au crédit immobilier sans apport, dans le sens "avoir 100€ sur son livret", est impossible, même si certaines banques essaient de vous induire en erreur en taisant les frais annexes que vous allez devoir payer. Il vous faut au minimum 4% du prix du bien (= 4000€ par tranche de 100 000€), sachant qu'il reste préférable d'apporter, en plus, les frais de notaire soit 12% du prix du bien (soit 12 000€ par tranche de 100 000€) .Mais il faut aussi penser à garder de l'épargne après projet, faute de quoi, la banque pourrait refuser le prêt. La plupart des banques demandent les 12%, elles ne financent que le prix du bien. Une seule accepte encore 4%, elle finance le prix du bien et les frais de notaire (prêt dit à 110%). Aucune ne finance les frais financiers (4%) : les frais de banque, les frais de garantie, les frais de courtage. Ces frais ne sont d'ailleurs jamais pris en compte par les simulateurs en ligne. Pour trouver les meilleures solutions, contactez-moi ou demandez l'étude de votre dossier en ligne