Ou Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.
Définition et Caractéristiques
Article L 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. A noter : En 2020 est né une nouvelle réglementation pour les constructions, il s’agit de la Réglementation Bâtiment Responsable (RBR) avec la certification NF HQE (Haute Qualité Environnementale). Cette réglementation décrit les différentes notions de confort dans l'habitat, en soulignant "la prise en compte de la variété des usages": confort thermique, confort acoustique, qualité de l'air intérieur, lumière naturelle et biophilie
La VEFA est assimilée à une vente sur plan.
La règlementation :
• Le Promoteur-vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
• La VEFA s’applique aux immeubles du secteur protégé (article L 261-10 du CCH) c'est-à-dire les immeubles ou fraction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).
• Les contrats de vente d’immeubles à construire sont réglementés et la loi prévoit notamment des garanties financières d’achèvement ou de remboursement.
• Le maître d’ouvrage vendeur doit obligatoirement souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant même l’ouverture du chantier et avant mise en vente des logements si celle-ci intervient avant le début des travaux.
• Dans le cadre d’une vente sous condition suspensive (obtention d’un prêt par l’acheteur par exemple), aucun versement ou dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition
La réservation du bien :
Préalablement au contrat de vente définitif, le client signe, un contrat de réservation, sous "signature privée", c'est-à-dire sous simple signature du vendeur (le promoteur) et de l'acquéreur. Le contrat de réservation appelé aussi " contrat préliminaire ", engage le promoteur, si le programme est commencé, à réserver un logement. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Les mentions obligatoires sont :
• La description très précise des biens (surface habitable, nombre de pièces),
• L’identification du logement et de ses annexes par un numéro de lot de la copropriété,
• Le délai de réalisation des travaux,
• La description des équipements collectifs,
• La date de signature du contrat de vente définitif chez le notaire,
• Le montant et les conditions de prêts que l’acheteur envisage de demander,
• Le prix prévisionnel et éventuellement les modalités de révision de ce prix
Le contrat de vente définitif est obligatoirement conclu par devant notaire
Le dépôt de garantie :
• En contrepartie de la réservation de l’achat, le réservataire peut être amené à verser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire. Son montant équivaut à 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n’excède pas un an, 2% si le délai est porté à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n’est autorisé. Ces fonds déposés sont « indisponibles, incessibles, et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente ».
• Si la vente est définitivement conclue, le dépôt de garantie s’impute sur le prix de l’immeuble. Il est en revanche perdu si l’acquéreur potentiel renonce à la vente.
Le délai de réflexion :
• Depuis le 8 août 2015, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter dès réception du contrat de réservation (lendemain de la présentation du recommandé ou de la remise en main propre avec récépissé),
• L’acheteur adresse un courrier en recommandé avec accusé réception au promoteur s’il souhaite se rétracter. Ce dernier lui rembourse son dépôt de garantie dans un délai maxi de 3 mois.
La signature du contrat :
• L’acheteur reçoit le contrat de vente chez le notaire un mois avant la signature, avec les annexes ainsi que le règlement de copropriété,
• Il peut récupérer son dépôt de garantie sous trois mois si :
- La vente est conclue hors délai du fait du promoteur,
- Le prix de vente définitif est supérieur à 5 %,
- La valeur du logement est réduite de plus de 10 %,
- Un élément d’équipement n’est pas réalisé,
- Le prêt proposé par le promoteur est refusé ou inférieur à 10 %.
Le paiement du prix :
• Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement de la construction du bien. Il doit impérativement respecter un échelonnement. L’article R 261-14 du CCH dispose que les paiements ne peuvent excéder :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau,
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
- le solde est versé à la livraison, sauf s’il y a des réserves portant sur des défauts de conformité.
• Ces paiements doivent correspondre à un avancement effectif des travaux, qui doivent être faits de façon satisfaisante c'est-à-dire conformément aux stipulations contractuelles et aux règles de l’art. L’achèvement (correspondant au paiement des 95%) s’entend lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.
A noter : le promoteur doit joindre à chaque appel de fonds, une attestation de réalisation de travaux établie par un homme de l’art (Architecte, bureau d’études, entreprise de gros œuvre) ou par un organisme de contrôle indépendant si le promoteur est en charge de la maîtrise d’œuvre.
Attention : pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2015, seule une garantie par un organisme tiers peut être constituée ; la garantie dite « intrinsèque » n’est plus possible.
Les garanties et Assurances :
Garantie de parfait achèvement :
Pendant un an à compter de la date de la réception, l'entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leurs importances) mentionnés lors de la réception ou durant l'année qui suit.
Garantie d’isolation phonique :
Cette garantie relève de la garantie de parfait achèvement, laquelle est due par l’entrepreneur, pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil). Ce délai d’un an court, en matière de vente d’immeuble à construire, à compter de la prise de possession (livraison). Garantie biennale :
Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, l’acquéreur bénéficie d'une garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement. Tous les éléments d'équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers.
Garantie décennale :
Pendant dix ans, cette garantie couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.
Assurance dommages-ouvrage :
L'assurance dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. Elle couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :
• survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ;
• réservés à la réception et non réparés par le constructeur ;
• survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés par le constructeur
La livraison :
• Trois situations :
- Signature du PV de livraison entre le promoteur et l’acheteur et remise des clés,
- Formulation de réserves dans le procès-verbal
- L’achèvement est indépendant de la Déclaration d’Achèvement des Travaux (la DAT étant une formalité administrative permettant à l’administration de vérifier la conformité de l’ouvrage aux prescriptions d’urbanisme). Le critère essentiel pouvant empêcher l’achèvement des travaux est un défaut de conformité substantiel rendant l’immeuble impropre à sa destination
A noter : L’acheteur peut refuser la livraison en cas de vices apparents de non-conformité.
L'approche bancaire
La banque doit impérativement vérifier les mentions obligatoires du contrat de réservation avant d’éditer les offres de prêt dont :
• la garantie de livraison et la garantie « dommage ouvrage » avant de débloquer le 1er appel de fonds,
• L’échéancier contractuel qui rappelle le % de déblocage correspondant à l’avancement du chantier (l’acquéreur doit d’ailleurs s’assurer du réel avancement pour procéder au déblocage).