Depuis le 14 septembre 2021, le Haut Conseil de Sécurité Financière a stoppé les débordements bancaires qui pouvaient fragiliser certains emprunteurs.
Les nouvelles règles d'emprunt, pas si nouvelles que ça…
Depuis déjà 2019, le HCSF préconisait certaines limites. Ces conseils étaient déjà largement suivi par les banques.
1) La durée de remboursement :
La banque ne peut plus prêter au delà de 25 ans. Les différés ne sont pas à prendre en compte. En effet, pour un emprunt de 300 mois avec un différé de 24 mois pour la construction, la règle reste respectée. Votre financement sera de 27 ans mais avec 2 ans de mensualités différées incluses.
2) Le taux d'endettement :
Jusqu'à présent il était de 33% mais son calcul était assez flou, certains jouant sur l'assurance emprunteur. Aujourd'hui c'est acté, la limite est de 35% des revenus professionnels durables, assurance emprunteur incluse. Ou 33% hors assurance, si celle-ci n'est pas souscrite auprès de la banque qui vous accorde le prêt immobilier.
3) Limites :
Les banques ont la possibilité de déroger à ces règles pour un volume maximum annuel de 20% de leur production, de préférence en privilégiant les primo-accédants, c'est à dire ceux qui achètent pour la première fois. Mais ne rêvez pas, ces 20% s'adresseront très certainement aux ménages les plus aisés, pour qui le reste à vivre restera largement suffisant même si l'on dépasse le taux d'endettement imposé.
Désormais, l'ACPR pourra sanctionner les banques qui ne respecteront pas ces limites, à compter du 01 janvier 2022. C'est le Haut conseil de sécurité financière qui fixera les conditions d'octroi des prêts et charge à l'APCR de faire le gendarme.
En juillet 2021, 20,9% des dossiers étaient hors limite contre 41% fin 2020. Une belle marge de progression, qui a cependant engendré bon nombre de refus de dossier.
Pourquoi donc limiter l'accès au crédit ?
Le haut conseil souhaite ainsi éviter une flambée des prix de l'immobilier et éviter le surendettement des particuliers. En effet, si la demande de bien est plus forte que l'offre, les prix risquent de devenir inabordables d'une part, et si les charges liées aux crédits dépassent le tiers des revenus d'un ménage, il ne reste plus grand chose pour se nourrir et régler les autres charges. D'autre part, si trop d'emprunteurs ne peuvent plus rembourser leurs crédits, ce sont les banques elles-mêmes qui risqueraient de faire faillite.
L'on pourrait penser que ces nouvelles normes ferment la porte de l'accession à la propriété à de nombreux ménages, or, il se trouve que d'une part ces ménages se retrouve mieux protégé du surendettement et d'autre part, il suffit de différer ou de réadapter le projet pour être à nouveau éligible à un prêt immobilier. Votre courtier en crédit est là pour vous guider pas à pas et vous apporter les conseils et préconisations nécessaire à la réussite de votre projet.
Autres points importants à aborder : L'abandon du calcul différentiel dans l'investissement locatif, ainsi que la non prise en compte des revenus locatifs si le bien n'est pas loué au moment de l'achat.
Le calcul différentiel pouvait se résumer ainsi : Loyer perçu (pondéré à 70%) - mensualité = différentiel. Qu'on ajoutait aux revenus si il était positif ou qu'on comptait en charge si il était négatif. Cette méthode ayant été abandonnée, le calcul du taux d'effort se fait désormais ainsi : 35% x (Revenus professionnels + loyers perçus (pondérés à 70%)) - les mensualités de tous les crédits.
Exemple : un couple perçoit 4000€ de revenus mensuels, ils sont propriétaires de leur résidence principale avec une mensualité de 1000€ par mois. Ils ont acheté leur voiture à crédit 250€ par mois. Ils souhaitent acheter un appartement loué 700€ par mois, avec une mensualité de 600€.
La banque va pondérer le loyer perçu et considérer que ce couple perçoit 490€ et non 700.
35% d'endettement représente pour ce couple 1400€ de mensualités maximales.
Avec le calcul différentiel, loyer pondéré 490€ - mensualité 600€ = -110€, c'est à dire qu'on va déduire 110€ de leur limite.
1000€ de résidence principale-250€ de voiture-110€ de charge différentielle = 1360€ on est en dessous des 1400€ de limite, Ils peuvent acheter l'appartement locatif.
Avec le calcul simple : 4000+490€ de loyer = 4490€ x35% = 1571,50€ de limite.
1000€ de résidence principale - 250€ de voiture - 600€ de mensualité = 1850€ de crédits à payer, on dépasse les 1571,50€ autorisés, ils ne peuvent pas acheter.
c'est pire si le bien n'est pas loué au moment de l'achat, car les banques ne retiennent plus le loyer fictif dans les revenus.
Pour le moment, il n'est pas envisagé que la règle des 35% assurance incluse évolue, même si les taux remontent et même si les prix de l'immobilier se mettaient à flamber.
A suivre…
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