Le Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI est actuellement la seule possibilité d'obtenir un financement par une banque. Les contrats d'entreprise ou les auto constructions, n'offrent pas suffisamment de garantie aux banques pour qu'elles acceptent de les financer. Seule votre propre banque, qui vous connait, peut éventuellement accepter de financer hors CCMI.
Le Cadre règlementaire
L’ensemble des dispositions relatives au CCMI est d’ordre public (CCH, art. L. 230-1). Il ne peut y être dérogé contractuellement.
Le projet de construction doit également être conforme aux règles du Code de l’Urbanisme.
Il existe deux types de contrats de construction qui doivent être rédigés par écrit.
A noter : Une nouvelle réglementation et en cours pour les constructions prévues en 2020, il s’agit de la Réglementation Bâtiment
Responsable (RBR) avec la certification NF HQE (Haute Qualité Environnementale)
Les Contrats de Construction (CCMI)
Le client (maitre d’ouvrage) doit être propriétaire d’un terrain ou être titulaire d’une promesse de vente sur un terrain.
Le CCMI s’applique obligatoirement dès qu’une personne fait construire un immeuble :
• A usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel,
• Ne comportant pas plus de 2 logements (cas d’un particulier qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer
un revenu complémentaire par la mise en location d’un des logements) sur un terrain lui appartenant.
Le CCMI avec Fourniture de Plan :
Cas 1 : Le constructeur propose le plan :
Le constructeur propose des maisons selon un catalogue et fait exécuter les travaux par des sous-traitants.
Le constructeur retouche le plan proposé par le maître d’ouvrage et se charge de sa construction.
Cas 2 : Le constructeur fait proposer le plan :
Tel est le cas lorsque le constructeur (l’entrepreneur) adresse directement le maître d’ouvrage (le particulier) à un architecte ou un bureau d’études,
C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.
Cas 3 : Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part des travaux :
C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.
Le CCMI sans Fourniture de Plan :
Le constructeur (maitre d’oeuvre) :
• Se charge au minimum des travaux de gros œuvre soit la mise hors d’eau (charpente et couverture) et de la mise hors d’air (menuiseries extérieures),
• Le reste des travaux est à la charge du maitre d’ouvrage (plomberie, électricité,
équipement intérieur, …) il en aura la pleine responsabilité.
A noter :
• Le constructeur (maitre d’œuvre) a les mêmes obligations qu'avec fourniture de plan
• Le maître d’ouvrage apporte lui-même un plan utilisable en l’état, il doit souscrire une
assurance « garantie dommages-ouvrage »
Le Choix du constructeur
Le client doit contacter plusieurs constructeurs et comparer les prestations qu'ils offrent après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties. Il est conseillé d’examiner leurs réalisations antérieures et de se renseigner par le bouche à oreille. Demander à chaque constructeur un modèle de son contrat afin de l'examiner
avant tout engagement,
Vérifier que le constructeur détient les garanties énumérées ci-dessous
Le client ne doit verser aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.
Le contenu du contrat
Les conditions suspensives :
• Etre propriétaire du terrain (identification et mention des droits),
• Obtenir ses prêts (indication des modalités de financement, nature et montant des prêts obtenus et
acceptés),
• Le permis de construire est accordé (les autres autorisations administratives sont également intégrées),
• Souscription d'une assurance dommages-ouvrage (deux formules possibles le client en fait son « affaire personnelle » ou mandate le constructeur pour son obtention),
• Le constructeur est titulaire de la garantie de livraison qui couvre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution.
A noter : Le client peut signer son contrat de construction avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, le contrat sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.
La signature du contrat :
• Si le client souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation,
• S’il constate un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, il doit mettre en demeure le
constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Il doit en informer également l'organisme qui a fourni la garantie de livraison.
A noter : le client ne doit jamais signer en blanc : ni « bon pour paiement », ni appels de fonds, ni chèques.
Le délai de rétractation :
• Une fois le contrat signé, le constructeur doit l'envoyer par lettre recommandée.
• A compter de sa réception, le client a un délai de rétractation de 10 jours (7 jours auparavant)
• S’il y renonce dans le délai, les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.
A noter : Passé le délai de dix jours suivant la réception du contrat, le client est engagé au même titre que le constructeur. Il ne peut annuler le contrat récupérer ses fonds que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat (cf ci-dessus), n'est pas réalisée à la date prévue.
Le plan et descriptif des travaux :
Ces documents doivent mentionner tous les travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics. La notice indique le coût des travaux indispensables lorsque ceux-ci ne sont pas compris dans le prix. Le client a quatre mois à compter de la signature du contrat pour en demander l'exécution au constructeur au prix indiqué.
Le cout de la construction et des travaux :
• Les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, de la garantie de livraison et le cas échéant de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain.
• A ce prix, doivent s'ajouter le coût des travaux indispensables à l'implantation, et à l'utilisation de la maison, que le client a expressément décidé de prendre à sa charge (décrits et chiffrés, ils font l’objet d’une mention manuscrite de la part du client par laquelle il en accepte le coût et la charge).
• Les travaux dont le maitre de l’ouvrage se réserve l’exécution doivent être décrits et chiffrés dans le CCMI, dans le cas contraire ces travaux sont à la charge du constructeur (CC, 3ème ch. Civile du 9/07/2014)
A noter : Les conditions de la révision du prix peuvent être contractuelles mais pas obligatoires
Les garanties :
L’assurance « dommages ouvrage » :
• Elle doit être OBLIGATOIREMENT souscrite par le maître d’ouvrage ou par le constructeur pour le compte de son client, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale.
• Elle s’étend aux propriétaires successifs dans les dix ans suivants la réception des travaux.
Seul le constructeur titulaire d'une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d'un
établissement de crédit ou d'une société d'assurance, peut exiger les paiements prévus avant l'ouverture du chantier : 5 % à la signature du contrat ou 10 % à la délivrance du permis.
Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier : en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de la part du client dans les sept jours qui suivent la réception du contrat, ou de non ouverture du chantier à la date convenue.
La garantie de livraison : La loi du 18 décembre 1990, réglementant le CCMI, réside dans l'obligation faite au constructeur de fournir à son client une garantie extrinsèque d'achèvement de la maison pour le prix et dans le délai convenu. Cette garantie délivrée dans les faits par des sociétés d'assurance, a en fait pour objectif de prémunir le particulier des conséquences négatives d'une faillite du constructeur. Elle couvre le maître d'ouvrage à compter de l'ouverture du chantier. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction. La garantie apportée à ce titre peut, toutefois, être assortie d'une franchise de 5 % du prix convenu. Les conséquences des paiements anticipés ou de supplément de prix imputables au constructeur. Les pénalités de retard si la livraison intervient plus de trente jours après la date prévue au contrat.
Les autres garanties :
• La garantie de parfait achèvement dure 1 an après la livraison de la maison
• La garantie de bon fonctionnement dure 2 ans après la livraison de la maison
• La garantie décennale dure 10 ans après la livraison de la maison
L'échéancier de paiement :
• Le constructeur doit respecter un échéancier pour réclamer les appels de fonds.
• Les déblocages sont proportionnels à l’avancement de la construction de la maison.
L'achèvement de la construction :
Le maître d’ouvrage se fait assister d’un professionnel du bâtiment (architecte, maître d'oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique) :
• Si aucun désordre n'est apparent il verse le solde du prix au constructeur,
• Si des désordres sont constatés, les mentionner précisément dans le procès-verbal et consigner le solde, 5% maximum du prix, jusqu'à leur réparation
Le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur :
• Il a un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels
• Verser le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire, consigner 5 % maximum du prix jusqu'à leur réparation
L'approche du banquier
La banque doit opérer un certain nombre de contrôles formels et vérifier l’existence des :
• Garantie de livraison,
• Garantie de remboursement,
• Assurance dommage-ouvrage (à la charge du client),
• Echelonnement des versements lors des déblocages de fonds.
La banque engage sa responsabilité si elle valide une clause irrégulière ou ne vérifie pas la présence de ces garanties et ne doit pas débloquer plus que prévu dans le contrat (cf l’échéancier)